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Première chose à savoir, comment fonctionne le LMNP :

Le LMNP se fait le plus souvent sur de la location gérée. Bien qu'il est possible d'en faire aussi tout seul, sur de la location d'appartement classique.

ce que nous allons voir ici , c'est les avantages et inconvénients de la location LMNP gérée.

Les biens que l'on trouve principalement dans le LMNP sont les suivants :

- residences de tourisme

- résidences étudiantes

- résidences affaire

- résidences séniors

- EHPAD

Toutes ces résidences sont totalement gérées. On achète un appartement ou une chambre, et le gestionnaire gère tout.

 

La fiscalité

Tout d’abord, il faut savoir qu'il y a 2 fiscalités, au choix : 

 

1)      le LMNP "Censi-Bouvard"

Réduction de 11% du prix d'achat sur 9 ans.

Exemple : j'achète 100000 euros HT, je déduis 11000 euros d'impôts sur 9 ans. 

Donc 1222 euros par an. 

Similaire au Pinel, avec récupération TVA en plus et pourcentage inférieur de réduction d’impôts

 

2)     le LMNP "Classique" 

Système qui permet d'avoir des "loyers" nets d'impôts pendant une longue durée. 

J'achète 100000 euros HT, et je perçois des revenus nets d’impôts. 

(Dans l'exemple en pièce jointe, les revenus ne sont pas fiscalisés pendant 16 ans) 

- pour les 2 systèmes, il faut savoir que vous pourrez récupérer la TVA (quand on achète sur du neuf) 

Exemple, j'achète le bien 100000 euros, 1 an Apres l'Etat me fait un chèque de 20000 euros (20%) 

- et pour finir, sur le LMNP classique on peut acheter des résidences en neuf, mais aussi sur le marché secondaire (ancien) 

Cela peut être intéressant car on achète des biens hors TVA. 

Alors que sur le neuf, on la récupère. Cela revient un peu au même, mais les rendements peuvent être légèrement plus haut sur le marché secondaire (indexation des loyers) 

 

Voici la liste des avantages qui sont généralement compris dans les meilleures résidences en LMNP : 

 

- loyers nets d'impôts ou 11 % de réduction d'impôt 

- récupération de la TVA

- charges, frais et assurances pris en charge par le gestionnaire

- bail locatif passé avec le gestionnaire pour une durée généralement proche de 12 ans, reconductible.

(Ce qui veut dire que même si il n'y a pas de locataires dans votre bien, vous percevrez le loyer.) 

- le gestionnaire peut aussi prendre en charge les travaux de votre bien (petits travaux et gros travaux, article 605 et 606 du Code civil)

Pour faire simple, on achète un bien immobilier comme un autre, mais aussi un rendement net d'impôts et on évite tous les désagréments de l’immobilier.

Un exemple :

J'achète un bien 100000 €, 

L'année d'après je récupère 20 000 € de TVA

Un rendement net aux alentours de 4,5 ou 5 %

Et je ne m'occupe plus de rien, tout est géré.

 

+++        Les inconvénients et les risques.

Selon le type de biens, il y a des inconvénients et surtout des risques à prendre en compte :

-        Résidences de tourisme

Risques liés au choix du gestionnaire, à la localisation, et au but de la résidence, le choix doit être étudié

-        Résidences étudiantes

Risques liés à l’emplacement, au prix du m², à la rentabilité, aux gestionnaires,

Résidences seniors

Risques liés à la concurrence, à la proximité des commerces, prix m²

-        Résidences affaires

Risques liés à la localisation, à l’environnement,

-        Ehpad

Risques liés principalement au gestionnaire.

Astuce : Pour réduire les risques, nous avons décidé de travailler avec les 3 meilleurs gestionnaires en France. De plus, notre sélection des biens est trés précise, et  la santé financière du promoteur/gestionnaire est scrupuleusement examinée.

Concrétement, il y aune énorme niche ficale sur ces biens là. Je pense réellement que c'est actuellement un des meilleurs investissement immobilier, s'il est bien travaillé.

Nous travaillons en collaboration avec tous les experts comptables de nos clients ! Ce qui permet d'affiner les conseils ;-)